Immobilienmakler Nürnberg St. Johannis

Die Vorgenehmigung für eine Hypothek ist der erste Schritt im Prozess des Hauskaufs. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung von einem Kreditgeber erhalten, ist der Ball in der richtigen Richtung.

Und zwar aus folgenden Gründen:

Zunächst müssen Sie wissen, wie viel Sie sich leihen können. Wenn Sie wissen, wie viel Sie sich leisten können, können Sie die Suche nach geeigneten Objekten im Internet eingrenzen und verschwenden keine Zeit mit Häusern, die nicht in Ihrem Budget liegen. (Vorabgenehmigungen helfen auch, Enttäuschungen zu vermeiden, die dadurch entstehen, dass Sie sich in unerschwingliche Häuser verlieben).

Zweitens zeigt der Darlehensvoranschlag Ihres Kreditgebers, wie viel Geld für die Anzahlung und die Abschlusskosten erforderlich ist. Möglicherweise benötigen Sie mehr Zeit, um Geld anzusparen, andere Vermögenswerte zu veräußern oder sich um Hypothekengeschenke von Familienangehörigen zu bemühen. In jedem Fall haben Sie ein klares Bild davon, was finanziell erforderlich ist.

Schließlich zeigt eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek sowohl Ihrem Immobilienmakler als auch der Person, die ihr Haus verkauft, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind.

Die meisten Immobilienmakler verlangen eine Vorabgenehmigung, bevor sie Häuser zeigen – dies gilt vor allem für das obere Ende des Immobilienmarktes; Verkäufer von Luxusimmobilien lassen nur vorab geprüfte (und überprüfte) Käufer zur Besichtigung ihrer Häuser zu. Auf diese Weise sollen “ Schaulustige “ ferngehalten und die Privatsphäre des Verkäufers geschützt werden. Durch die Beschränkung des Zutritts zu ihrem Haus erhalten die Verkäufer außerdem einen zusätzlichen Schutz vor potenziellen Dieben, die versuchen, das Haus zu plündern (z. B. durch die Identifizierung von Sicherheitssystemen, das Auffinden teurer Kunstwerke oder anderer wertvoller persönlicher Gegenstände).

Vom Anfang (Online-Suche) bis zum Ende (Abschluss des Treuhandvertrags) dauert der Kauf eines Hauses etwa 10 bis 12 Wochen. Sobald ein Haus ausgewählt und das Angebot angenommen wurde, dauert es durchschnittlich 30 bis 45 Tage (unter normalen Marktbedingungen), bis das Treuhandkonto für ein Haus abgeschlossen ist. Es ist jedoch bekannt, dass gut vorbereitete Hauskäufer, die mit Ihrem Eigenkapital bezahlen, Immobilien schneller erwerben können.

Die Marktbedingungen sind ein wichtiger Faktor dafür, wie schnell ein Haus verkauft wird. In heißen Märkten mit hoher Verkaufsaktivität kann der Kauf eines Hauses etwas länger dauern als normal. Das liegt daran, dass mehrere an der Transaktion beteiligte Parteien in Verzug geraten, wenn das Geschäft plötzlich wieder anzieht. So steigt zum Beispiel bei einem sprunghaften Anstieg der Hausverkäufe die Nachfrage nach Immobiliengutachten und Hausinspektionen, ohne dass mehr Gutachter und Inspektoren zur Verfügung stehen, um die Arbeit zu erledigen. Auch die Bearbeitungszeiten der Kreditgeber für die Kreditübernahme können sich verlangsamen. Wenn jede an einem Geschäft beteiligte Partei ein oder zwei Tage länger braucht, um ihre Arbeit zu erledigen, verlängert sich der gesamte Prozess.

Auf Verkäufermärkten treibt die steigende Nachfrage nach Immobilien die Preise in die Höhe. Hier sind einige der Faktoren, die die Nachfrage beeinflussen:

Wirtschaftliche Faktoren – der lokale Arbeitsmarkt heizt sich auf, was zu einem Zustrom neuer Einwohner führt und die Immobilienpreise in die Höhe treibt, bevor weitere Bestände aufgebaut werden können.

Sinkende Zinssätze – verbessern die Erschwinglichkeit von Eigenheimen und wecken das Interesse von Käufern, insbesondere von Erstkäufern, die sich größere Häuser leisten können, da die Kosten für das Geld sinken.

Ein kurzfristiger Anstieg der Zinssätze kann unentschlossene Käufer zu einem Kauf veranlassen, wenn sie glauben, dass der Aufwärtstrend anhält. Die Käufer wollen einen Schritt machen, bevor ihre Kaufkraft (der Betrag, den sie sich leihen können) untergraben wird.

Geringe Bestände – weniger Häuser auf dem Markt, weil es an Neubauten mangelt. Die Preise für bestehende Häuser können steigen, weil weniger Einheiten verfügbar sind.

Ein Käufermarkt ist durch sinkende Immobilienpreise und eine geringere Nachfrage gekennzeichnet. Mehrere Faktoren können die langfristige und kurzfristige Käufernachfrage beeinflussen, z. B: Wirtschaftliche Turbulenzen – ein großer Arbeitgeber stellt seinen Betrieb ein und entlässt seine Belegschaft.

Steigende Zinssätze – der Geldbetrag, den sich die Menschen für den Kauf eines Hauses leihen können, sinkt, weil die Kosten für das Geld höher sind, wodurch sich die Gesamtzahl der potenziellen Käufer auf dem Markt verringert. Die Immobilienpreise sinken, um die Nachfrage zu befriedigen, und die Käufer finden bessere Angebote.
Kurzfristiger Rückgang der Zinssätze – kann Kreditnehmern einen vorübergehenden Vorteil verschaffen, indem sie mehr Kaufkraft erhalten, bevor die Hauspreise auf die jüngsten Zinsänderungen reagieren können.
Hoher Bestand – ein neues Baugebiet kann die Preise für ältere Häuser in der Nähe unter Druck setzen, vor allem, wenn diese nicht über besonders wünschenswerte Merkmale (moderne Geräte usw.) verfügen.
Naturkatastrophen – ein kürzlich aufgetretenes Erdbeben oder eine Überschwemmung kann die Immobilienwerte in der Gegend, in der diese Störungen aufgetreten sind, in die Höhe treiben.

Ein geschichteter Markt liegt vor, wenn sich Angebot und Nachfrage in ein und demselben Gebiet (in der Regel in einer Stadt) je nach Preislage unterscheiden. Zum Beispiel kann der Verkauf von Immobilien über 1,5 Millionen Dollar sehr lebhaft sein (Verkäufermarkt), während Immobilien unter 750.000 Dollar nur schleppend verkauft werden (Käufermarkt). Dieses Szenario tritt immer wieder in Städten an der Westküste auf, wo internationale Investoren, die ihr Geld in den Vereinigten Staaten parken wollen, teure Immobilien kaufen. Gleichzeitig könnte die Verkaufsaktivität bei Häusern im mittleren Preissegment ganz anders aussehen.

Hauskäufer zahlen wenig oder gar keine Gebühren an einen Makler, um ein Haus zu kaufen.

Das ist der Grund dafür:

Bei den meisten Hausverkäufen sind zwei Immobilienmakler an dem Geschäft beteiligt: einer vertritt den Verkäufer und der andere den Käufer.

Der Makler, der den Verkäufer vertritt, erhebt eine Gebühr für die Vertretung des Verkäufers und die Vermarktung des Objekts. Die Vermarktung kann Werbeausgaben wie Radiospots, Printanzeigen, Fernseh- und Internetwerbung umfassen. Die Immobilie wird auch in den lokalen Multiple Listing Service (MLS) aufgenommen, wo andere Makler in der Region (und landesweit) das zum Verkauf stehende Haus suchen und finden können.

Makler, die Käufer vertreten (so genannte Käufermakler), werden vom Makler dafür entschädigt, dass sie Käufer an den Tisch bringen. Wenn das Haus verkauft wird, teilt sich der Makler die Gebühr mit dem Makler des Käufers. Die Käufer zahlen also nicht an ihre Makler.

Für die meisten Kreditprogramme ist ein FICO-Score von 620 oder besser erforderlich. Kreditnehmer mit einer höheren Kreditwürdigkeit stellen für den Kreditgeber ein geringeres Risiko dar, was häufig zu einer geringeren Anzahlung und einem günstigeren Zinssatz führt. Umgekehrt müssen Hauskäufer mit einer niedrigeren Kreditwürdigkeit möglicherweise mehr Geld auf den Tisch legen (oder einen höheren Zinssatz akzeptieren), um das Risiko des Kreditgebers auszugleichen.

Der nationale Durchschnitt für Anzahlungen liegt bei 11 %. Diese Zahl schließt jedoch Erst- und Wiederholungskäufer ein. Sehen wir uns das einmal genauer an.

Während der allgemeine Durchschnitt für Anzahlungen bei 11 % liegt, müssen Erstkäufer von Eigenheimen in der Regel nur 3 bis 5 % für ein Haus anzahlen. Das liegt daran, dass verschiedene Programme für Erstkäufer keine großen Anzahlungen verlangen. Ein langjähriger Favorit, das FHA-Darlehen, erfordert eine Anzahlung von 3,5 %. Bei einigen Programmen ist es außerdem möglich, dass Familienmitglieder eine Anzahlung in Form eines Geschenks leisten.

Einige Programme verlangen sogar noch weniger. VA-Darlehen und USDA-Darlehen können auch ohne Anzahlung gewährt werden. Diese Programme sind jedoch restriktiver. VA-Darlehen werden nur an ehemalige oder derzeitige Militärangehörige vergeben. USDA-Darlehen stehen nur Käufern mit niedrigem bis mittlerem Einkommen in USDA-berechtigten ländlichen Gebieten zur Verfügung.

Viele Jahre lang war bei konventionellen Krediten eine Anzahlung von 20 % erforderlich. Diese Art von Darlehen wurde in der Regel von Wiederholungskäufern aufgenommen, die Eigenkapital aus ihrem bestehenden Haus als Quelle für die Anzahlung nutzen konnten. Einige neuere konventionelle Kreditprogramme sind jedoch auch mit 3 % Anzahlung erhältlich, wenn der Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließt.

Wenn das in Ihrem jetzigen Haus angesammelte Eigenkapital für die Anzahlung auf das neue Haus verwendet werden soll, muss das alte Haus natürlich zuerst verkauft werden.

Manche Hauskäufer beschließen, ihr derzeitiges Haus als Anlageobjekt zu nutzen und es zu vermieten. In diesem Fall muss die derzeitige Wohnung nicht verkauft werden. Dennoch muss Ihr Kreditberater Ihr Risikoprofil und Ihre Kreditvergangenheit prüfen, um festzustellen, ob ein Darlehen für ein neues Haus gewährt werden kann, während das alte Haus weiterhin Eigentum bleibt.

Käufer haben oft einen kurzen Zeitrahmen, um ihr derzeitiges Haus zu verkaufen, wenn sie wegen eines Arbeitsplatzwechsels in eine neue Stadt umziehen. Wenn Sie umziehen, aber eine Stelle beim gleichen Arbeitgeber annehmen, sollten Sie prüfen, ob dieser eine Umzugshilfe anbietet, um einen Teil der Kosten zu decken.

Das bleibt Ihnen überlassen! Sicher ist, dass der Hauskauf heute einfacher ist als je zuvor. Die Möglichkeit, online nach Häusern zu suchen und Bilder zu sehen, noch bevor Sie einen Fuß aus Ihrem Wohnzimmer gesetzt haben, hat den Hauskauf völlig verändert. Die Bequemlichkeit ist so groß wie nie zuvor. Aber nichts geht über die Besichtigung eines Hauses, um zu sehen, wie es aussieht und wie es sich anfühlt“.

Wenn Sie ein Angebot für ein Haus abgeben, wird Ihr Makler einen Scheck verlangen (Schecks sind dasselbe wie Bargeld, und die Anzahlung beträgt in der Regel 1 bis 2 % des Kaufpreises). Die Anzahlung wird in gutem Glauben geleistet, um dem Verkäufer zu zeigen, dass das Angebot des Käufers echt ist. Mit der Anzahlung wird das Haus im Wesentlichen für alle anderen Interessenten vom Markt genommen und für Sie reserviert.

Der Scheck (oder manchmal auch Bargeld) wird auf einem Treuhand- oder Treuhandkonto hinterlegt. Kommt ein Geschäft zustande, wird die Anzahlung und die Abschlusskosten mit der Vorschusszahlung verrechnet. Wenn das Geschäft nicht zustande kommt, wird das Geld an den Käufer zurückgezahlt.

Wichtig: Wenn sich beide Parteien auf die Vertragsbedingungen geeinigt haben, der Käufer aber einen Rückzieher macht, wird das Startkapital möglicherweise nicht an den Käufer zurückgezahlt. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Makler, wie Sie Ihre Anzahlung schützen können und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu sichern, z. B. durch Angebotsklauseln.

In schriftlichen Angeboten sollte ein Zeitrahmen festgelegt werden, innerhalb dessen der Verkäufer reagieren muss. Eine Frist von vierundzwanzig Stunden sollte ausreichend sein.

Verkäufer können ein erstes Angebot annehmen oder ablehnen. Aber es gibt noch eine dritte Möglichkeit, die recht häufig vorkommt: Verkäufer können ein Gegenangebot unterbreiten. Denken Sie daran: Ein Geschäft ist erst dann tot, wenn es tot ist. Wenn also der Verkäufer ein Gegenangebot unterbreitet, sind Sie immer noch im Spiel. Sie und Ihr Makler müssen nur noch prüfen, ob das Gegenangebot akzeptabel ist. Wenn ja, wird das Geschäft sofort abgeschlossen, wenn Sie es annehmen. Denken Sie daran, dass Angebote und Gegenangebote mehrmals hin- und hergehen können; das ist nicht ungewöhnlich, und Verhandlungen gehören zu den Routineaufgaben von Maklern. Mit jeder Überarbeitung sollten sich beide Parteien den Bedingungen des Geschäfts annähern.

Ja! Hausinspektionen sind erforderlich, wenn Sie planen, Ihr Haus mit einem FHA- oder VA-Darlehen zu finanzieren. Für andere Hypothekenprogramme sind Inspektionen nicht erforderlich. Hausinspektionen sind jedoch sehr empfehlenswert, da sie Mängel am Haus aufdecken können, die nicht so leicht zu erkennen sind. Hausinspektionen geben Ihnen Sicherheit bei einer der größten Investitionen Ihres Lebens.

Sie ist nicht erforderlich, aber eine verdammt gute Idee! Bei der abschließenden Besichtigung können sich die Käufer vergewissern, dass sich seit der ersten Besichtigung nichts geändert hat. Wurden im Rahmen des Angebots Reparaturen verlangt, so wird bei einer Nachbesichtigung sichergestellt, dass alles wie im Vertrag vorgesehen in Ordnung ist.